Nevýhody a rizika spoluvlastnických podílů

Z logiky spoluvlastnictví je zřejmé, že pokud není dům rozdělený na jednotky (části), je nutné v případě hypotečního úvěru ručit celou nemovitostí a s tím by museli souhlasit ostatní spoluvlastníci. V zájmu všech mě napadá snad jen shoda při čerpání úvěru na rekonstrukci nebo modernizaci domu. Ale určitě vám ostatní spoluvlastníci nedají souhlas se zástavním právem, pokud máte zájem si koupit ⅙ domu (tedy chcete užívat např. 1 byt ze 6). Takto by totiž ostatní spolumajitelé ručili za vaši hypotéku. Prvním problémem tedy bývá financování nákupu takového “bytu”.

Asi největší obavy lidí vyvolávají exekuce. Pokud vlastníte podíl ⅙ na bytovém domě a na jiného spoluvlastníka ⅙ je nařízena exekuce, nedotkne se to vašeho podílu. I v případě, že dojde k dražbě nemovitosti, bude se dražit jen podíl zadluženého souseda. Až sem je vše v pořádku. Problém ovšem může nastat při výkonu práv exekutorem.

Pokud půjde o bytový dům o šesti nebo deseti bytech, kde je každý byt řádně označen a bydlí zde cizí lidé, mělo by vše proběhnout v pořádku. Problém ale nastává u rodinných domů (do 3 bytových jednotek), kde jsou spoluvlastníci třeba rodinní příslušníci. Pak je zde reálná obava z toho, že exekutor vstoupí i do vašeho bytu a bude mít chuť zabavovat movité věci. K tomu stačí, pokud má exekutor podezření, že se ve vašem bytě nacházejí věci dlužníka.

Určitě bychom mohli najít více rizik, ale spíše se zaměřme na to, jak si život zjednodušit.
 

Jak ven z podílového spoluvlastnictví

Prohlášení vlastníka
Jedná se snad o nejčastější způsob, jakým je možné nemovitost na jednotky rozdělit. Prohlášení vlastníka (oficiálně Prohlášení vlastníka budovy nebo Prohlášení vlastníka o rozdělení budovy na jednotky) je právní dokument, který sepisuje vlastník, případně vlastníci budovy. Prohlášení může být sepsáno i jednou jedinou osobou v případě, že budova má pouze jednoho majitele. Vlastník tímto dokumentem prohlašuje, jaké konkrétně jednotky jsou od data podepsání prohlášení všemi účastníky, tzn. všemi majiteli nemovitosti, v budově vymezeny (všechny podpisy musí být ověřeny). Součástí je také popis budovy, tj. o jakou budovu se jedná, jestli jsou součástí další samostatné objekty, kolik je v domě jednotek (bytových i nebytových), zda má budova nějaké nadzemní/podzemní podlaží (případně kolik) apod. Definuje rovněž, co obsahují jednotlivé jednotky, jejich výměry (jak celkové rozměry jednotky, tak i jednotlivých místností), dispozice a jakým způsobem budou využity. Přitom, aby mohly jednotlivé jednotky samostatně fungovat, musí být určitým způsobem logicky uzavřené, tj. musí mít nějaké vstupní dveře, vstupní chodbu atd. Součástí prohlášení je i zběžný náčrtek. Není potřeba přímo projektová dokumentace (jak je spousta lidí mylně přesvědčena), vystačí v podstatě rukou kreslený náčrt. Důležité je, aby v něm bylo jasně vyznačeno, co jsou jednotlivé jednotky a co naopak společné prostory. V momentě, kdy je majitelů více, je podstatným bodem prohlášení vymezení podílů na společných prostorách. A to zejména z důvodu pozdějšího rozhodování ve věcech domu, např. co se týče rekonstrukcí.

Rozhodnutí soudu o vypořádání spoluvlastnictví
I v případě rozdělování domu na jednotky se můžeme setkat s problémy mezi spolumajiteli budovy. Tato problematika je však právně ošetřena, a tak je možné se v nevyhnutelných případech domáhat svých práv u soudu. Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.), § 1140 říká: „(1) Nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. (2) Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.“ Jak je v občanském zákoníku uvedeno, pokud chceme spoluvlastnictví vypořádat soudně, předmět spoluvlastnictví musí být možno rozdělit, což dům, který má definované jednotky, zpravidla lze. Dejme tomu, že si tedy koupíme podíl na domě, například koupíme ideální jednu polovinu domu, ve kterém jsou vymezeny 4 jednotky. Majitel druhé poloviny však není ochoten s námi sepsat prohlášení vlastníka o rozdělení domu na jednotky (jak jsme již zmiňovali, pokud má budova více majitelů, je zapotřebí souhlas všech). Máme tedy právo obrátit se na soud. Ten rozhodne o rozdělení domu na jednotky a naše spoluvlastnictví tímto vypořádá. Každému majiteli by tak pravděpodobně přidělil 2 jednotky, pokud bychom se v rámci soudního řízení nedohodli jinak.

 

 

Masivní inzerce Exportujeme na

Za nás hovoří čísla Jasně a přehledně